1 июля 2024 года завершилась массовая государственная программа льготной ипотеки, которая несколько лет подряд субсидировала кредиты на покупку новостроек. Она была запущена как экстренная мера во время пандемии, но со временем превратилась в крупный фактор, формировавший спрос и цены на жилье.
Зачем вводили льготы
Инициатива появилась в 2020 году, когда пандемия привела к обвалу спроса и риску банкротств у застройщиков. Первоначально кредиты выдавались под льготную ставку — около 6,5% — при частичной компенсации банкам из бюджета, с ограничениями по сумме в крупных регионах и минимальным первоначальным взносом.
Как программа эволюционировала
Мера неоднократно продлевалась и меняла условия: снижался минимальный взнос, увеличивалась максимальная сумма, затем — наоборот, ужесточались лимиты и повышались ставки. Во время роста ключевой ставки банки требовали больших компенсаций, а вместе с санкциями и макрошоками реальная нагрузка на бюджет увеличилась.
Последствия для рынка
Льготная ипотека вызвала рекордный спрос, опередив предложение, из‑за чего существенно выросли цены: за четыре года квадратный метр в московской новостройке подорожал примерно на 79%, в Санкт‑Петербурге — около 105%. За этот период государство профинансировало миллионы кредитов — по итогам за четыре года было выдано порядка 1,5 миллиона льготных займов на общую сумму около 6 трлн рублей.
В результате доступность жилья по сути не увеличилась: при медианных доходах покупатель по льготной ставке мог позволить себе очень маленькую квартиру, а доля обеспеченных покупателей выросла. Основными бенефициарами стали девелоперы и смежные отрасли: сроки строительства сократились, прибыль компаний значительно выросла.
Возможные сценарии после закрытия
Мнения экспертов разделились. Некоторые прогнозируют значимое падение цен при сохранении высокого предложения, другие указывают, что девелоперы не станут торопиться с понижением цен: снижение продаж и рост задолженностей у некоторых компаний могут удерживать предложение. Ожидания по восстановлению здоровья рынка — от одного до нескольких лет.
Усилившиеся рыночные ставки сделали ипотеку гораздо дороже: по оценкам аналитиков, переплата по кредиту может вырасти в несколько раз, а ежемесячные платежи по средней московской квартире сейчас примерно на уровне 200 тысяч рублей — уровень доходов, доступный лишь небольшой части населения.
Что осталось и какие льготы ещё есть
Часть целевых программ сохраняется: субсидии для IT‑специалистов и семейная ипотека с преференциями для семей с детьми до шести лет действуют и дальше, хотя объемы и условия могут быть ограничены. Проводятся также региональные меры поддержки для отдельных территорий.
Вывод
Массовая льготная ипотека позволила поддержать строительный сектор и увеличить объём ввода жилья, но при этом разогнала цены и не улучшила доступность для среднестатистического покупателя. Теперь рынку предстоит корректировка: фрагментарные программы помогут части категорий, но чтобы изменить общую картину, нужны системные решения по спросу и предложению.
