Квартиры не продаются, компромисса по льготной ипотеке нет
Главные тезисы о рынке недвижимости и ожиданиях развития ситуации.
Затоваренность и продажи в новостройках
Рынок новостроек в Новосибирской области достиг нового максимума по затоваренности — около 60,66 тыс. непроданных квартир в строящихся домах и апартаментах, отмечают аналитики.
У ряда лидирующих застройщиков число расторжений договоров уже превышает число новых сделок, в результате некоторые компании демонстрируют отрицательный баланс.
Рост цены за квадратный метр в новостройках опустился до девятилетнего минимума — по этому показателю регион вернулся на уровень 2017 года. Сейчас ситуация усугубляется тем, что застройщики сильнее закредитованы и больше зависят от банковских решений.
Часть девелоперов ставит целью вернуть около 15% вложений, сделанных до начала строительства, но уже обсуждаются более прагматичные задачи — сохранить компанию от банкротства или не попасть под управление конкурсным управляющим. В таких условиях скидки свыше 10% от застройщика должны настораживать покупателей, а не вызывать радость.
Снижение строительной активности и срывы сроков
Новосибирская область стала лидером Сибири по темпам падения объёмов строительных работ: -27,3% за январь—апрель 2026 года.
Около 43,2% квартир в регионе сданы с нарушением сроков. Для дольщиков это особенно болезненно — из‑за действующих ограничений получить неустойку или компенсацию за «замороженные» средства сейчас затруднительно.
Региональная поддержка семей с детьми
В Кемеровской области утверждена региональная доплата к материнскому капиталу для многодетных семей: на погашение действующей ипотеки за третьего (или последующих) ребёнка семья может получить 1 млн рублей — из которых 450 тыс. формируются за счёт федерального бюджета и 550 тыс. — из средств региона.
Официально программа с региональной доплатой действует в 17 субъектах, однако в шести регионах её приостановили из‑за исчерпания лимитов. На практике помощь реально доступна не во всех территориях и сконцентрирована в отдельных регионах Дальнего Востока, нескольких депрессивных областях европейской части страны и в отдельных городах.
В отличие от «Семейной ипотеки», такая региональная надбавка действительно способна либо ускорить улучшение жилищных условий семей, либо снизить ежемесячную нагрузку на кошелёк.
Ипотечный рынок и государственная политика
Эксперты прогнозируют сокращение объёмов льготной ипотеки в пределах 7–20%, в зависимости от будущего формата программы. При этом максимальные темпы роста сейчас демонстрирует базовая рыночная ипотека — прежде всего на вторичном рынке.
После долгих обсуждений и споров Минфин решил отложить изменения в программе «Семейная ипотека» до 1 октября 2026 года. По оценке участников рынка, найти компромисс между всеми сторонами сложно — интересы и цели участников принципиально различаются, а предвыборная риторика усиливает популистские и лоббистские акценты.
Госдума приняла закон о создании жилищных сбережений — специальных банковских вкладов для накопления на квартиру или первоначальный взнос. Основные отличия от обычных депозитов: повышенный порог страхования вкладов (до 10 млн рублей) и ограничение досрочного снятия — деньги нельзя будет получить ранее чем через 3 года, если вклад не расходуется на покупку жилья; в противном случае доступ к средствам возможен через 1,5 года.
Долгосрочные инструменты сбережений призваны снизить вероятность массового отзыва вкладов в период потрясений и сделать накопления на жильё более защищёнными.
Что важно понимать
Рынок жилья находится под давлением: высокая затоваренность и закредитованность застройщиков увеличивают риски срывов и банкротств; государственная политика меняется медленно, и часть мер будет ограничена по объёму и доступны не во всех регионах. Покупателям стоит внимательно оценивать предложения и относиться с осторожностью к крупным скидкам и обещаниям быстрого решения проблем.
